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ただ欠陥があるだろうと思っているだけでは、売主に対して暇庇担保責任を問うことはできません。
暇庇担保責任を問うためには、被害者本人が欠陥の立証をしなければならないのです。
建築の素人である消費者には何が欠陥であるかの立証は不可能に近いため、専門の建築士に依頼し、調べてもらう必要があります。
とはいえ、だけですべてが解決されて、建売住宅も含めたすべての建物の欠陥が払拭されるわけではありません。
ことに建売住宅の場合には、売主と買主の間で建築請負契約が結ばれないことや、売主が必ずしも建設業登録業者とは限らないこと、不動産売買には仲介業者が関わっていることも多く、売主の暇挽に対する責任意識も希薄となりがちです。
住宅産業は「クレーム産業」ともいわれるように、ハウスメーカー、工務店ばかりでなく、建売業者も一般消費者に対し、警戒感をもって接するようになってしまっています。
理由もあって、販売する側はアフターサービスや保証期間などの制度があることを盾に最終代金の決済がなければ物件の引渡しをしないなどのシステムをつくって防衛策としています。
このシステム自体は、当たり前のことといえます。
建築主のなかには悪質な人も多く、主に注文建築において、住宅ローンの抵当権設定のため引渡し前に登記を済ませ、所有権を盾に、最終代金を支払わないケースがあるからなのです。
そのほかにも、軽微な傷を少しずつ探し出しては支払いを延ばすケース、ちょっとした部品違いでも引渡しに応じずに工期遅延を狙い、遅延金をせしめようとする建築主もいます。
払拭されない限り、住宅をつくる側と購入者との間の信頼関係は築けるものではないでしょう。
信頼関係を築くためには、消費者も何もかも欠陥と決めつけることではなく、誰もが納得のできるルールにもとづいた事実によってメンテナンスが行われる契約を取り交わすことが求められるのです。
住宅はさまざまなクレームが発生するため、そのすべてに対応できる契約書とも必要となってくるでしょう。
注文住宅であれ、建売住宅であれ、必ず引渡し検査が行われます。
この立会いによって、竣工検査のときに作成した確認書に記栽された手直し工事内容にしたがって補修工事が行われ、建築主もしくは買主の確認印によって、引渡しが完了となります。
竣工検査は、仕上げ材料の具合や電気・水道関係の設備機器類の作動チェック、使用説明が主体で、内外部の不具合については見落としも多いものです。
このように引渡し前の検査はセレモニーのようなものであり、本当の不具合については、生活を始めてから気付くことがはるかに多いといえるのです。
施工した側にとっては、引越しが終わってからクレームをつけられても迷惑としか感じません。
施工管理をした工事監督も下請けの専門業者も、次の工事現場に移ってしまっていて、なかなか来てくれません。
手直し工事の段取りとなればさらに遅れてしまいます。
それでもまだ、不具合の程度が軽微なものなら許せるでしょう。
いつまでも放っておかれることによって、疑心暗鬼にとらわれ両者にほころびが生じ、次々に不具合を探してしまうことになりかねません。
このようにクレームの内容や処理方法に温度差が生じることによって紛争に結びつくケースもあるのです。
なかにはあら探しに躍起となる人もいて、直し難いことを意固地になっていい張る人や、最後にはサービスを強要するなどのケースもあります。
建築の施工現場は、専門業者や職人も含めて、すべて人間が手でつくるものであり、延べ何百人もの人間が出入りします。
多少の傷は付いてしまうもの、と考えておいたほうがよいともいえるのです。
高額な商品である住宅であればこそ、後々にわたっての不安が解消できるようなシステムがあってこそ、消費者も安心して購入することができることとなります特に住宅の場合には、住み始めてから２年、３年、時には５年以上経過してから欠陥原因による不具合が発生することがあります。
そのため、暇漉担保責任だけでなく、引渡し後のアフターメンテナンスのサービス項目はきっちりと取り決めておく必要があるでしょう。
暇漉担保責任は、主に構造体部分の保証を確約するものであり、ドアの建付けや床のきしみ、そのほか日常生活に支障をきたす細々としたことは含まれていません。
それぞれ期間を決めてきちんと対応してくれる業者が増えていますので、その内容については納得のいく取決めをしておきましょう。
未完成物件をチェックするすでに完成している建物を購入する場合は、契約←建物引渡し、となるのですが、売建方式や建築条件付き分譲方式の場合は、契約後に家を建てることになります。
欠陥住宅をつかまされないためには、施工状況をきちんとチェックする必要があります。
実際のチェックの項目は、住宅程度の規模・構造のものでも、チェックするべき個所は3ヵ所を超えてしまいます。
構造部分のみの主要な個所ならば、半分以下でのチェック数でも着工前に図面がそろっているか確認するまずは、施工チェックを始める前に確認すること、注意することがありますので、その準備から始めます。
設計図は実際に建てる住宅の実施図面であること、修正済みの図面であることが条件です。
しかも確認通知書に添付されている設計図と同一でなければいけません。
その設計図どおりの施工でよいのか、間違いないのかは、建築主と施工会社の双方の了解済み事項とするためのチェック十分であると思われます。
もちろん建築士による工事監理の場合は、そのチェック項目は1力所を超え、第三者検査員が行う検査のチェック項目でも1力所くらいはありますので、それにははるかに及ばないものの、少し勉強すれば、専門家でなくてもある程度の施工チェックはできるようになります。
そこで、ここからは、少々専門的な内容も含まれますが、在来軸組構法の木造住宅を例に、具体的なチェックポイントについて解説することにします。
を参考に、自分で施工状況をチェックしてみるとよいでしょう。
ただし、素人目には限界もありますので、自分でチェックするだけでなく、工事監理者にお願いして、以下に紹介するポイントを徹底してもらうようにしましょう。
をしておきましょう。
実際の施工をする専門業者や職人に渡してある図而が同一であるかについても確認したいものです。
材料加工に回した図而が間違っているということも性々にしてあるのです。
こうした間違いを防ぐ方法としては、修整を加えるごとに設計原図に修整日を入れておくことが挙げられます。
ここで若干注意しなければならないことは、建築確認上、構造計算の要求がされていない場合でも、耐震性能に関わる構造計算を設計者に要求し、耐震性の十分な検討をしておきたいという点です。
構造図上に必ず、補強金物の使用個所を明示した図而を要求しましょう。
確認通知書に添付された設計図であっても、在来軸組構法の木造住宅では、一般的な規模の場合には構造図が含まれていないことが多いのでチェックの必要があります。
施工上のチェックを実行するにあたっては、設計図と内訳明細・契約書・工程表がそろっていることが重要であり、それぞれの種類どうしの整合性がなければなりません。
書類上のチェックが終われば着工となります。
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